住宅ローン金利

アカン！またブログを一週間サボってしまいました。いや、サボっていたのではないですよ。ご覧くださっている皆様、「ごめんなさい」

昨日、今日と3件の新規のお客様と接しました。
3件とも色々な不動産業者を廻られており、他社で住宅ローンの説明を受けておられる方ばかりでローンのことをある程度ご存知のように思えました。
しかし、お話をお聞きすると相変わらず営業販売の現場では安易に金利を案内しているなあと思えてなりません。
それはなぜ？無理もありません。
販売の現場にいる営業マンの多くは「低金利」しか経験していないからなのです。そして販売至上主義となって、当初の返済のことしか説明しないから仕方がないのです。
ここ15年程度、低金利時代が続いたので、経験15年以上の営業マンでないと、4％や5％という金利のローン計算をしたことがないと思われます。
私はこの業界で22年目ですが、今までの経験ではいちばん高金利だった時期には、変動金利8.5％という時代もありました。

よくバブル以後の金利の推移を目にします。
ではバブル経済前の銀行金利はどのように推移していたのでしょうか？
実は1970年代や1980年代には今ほど住宅ローン金利にバリエーションはありませんでした。
長期固定金利のものは住宅金融公庫くらいしかなく、民間の金融機関が提供する住宅ローンは変動金利が中心でした。
1980年代後半には住宅金融公庫が「ステップ返済（当初5年間は返済額を少し低く設定するもの）」が出来、その後「ゆとり返済（ステップ返済よりも当初の返済額が抑えられている）」ができ、当初の返済額がとてつもなく低く設定出来て、バブル経済に後押しされるとともに、頭金の持たない若い世代が住宅を購入する時代がやってきました。
その後、日本経済は大きく変化しましたが今後30年を考えた時に変動金利はもう二度と7％や8％とならないという保証はありません。
むしろこんなに低金利が続いた方が異常であり、本来の金利水準に戻すべく、日銀をはじめ経済界が四苦八苦している状態です。
現状を考えますと、今の状態では2～3年の間に5％を超えることは考えにくいのですが、30年後や35年後となったらどうでしょうか？

不動産価格は一般的に中古になった途端に購入時の価格から15～20％程度下落すると言われています。ましてや築10年までの下落率が一番キツイのではないでしょうか。
これでは築10年の担保価値の下落に残債がまったく追いついていません。
つまり慢性的な家計の債務超過を引き起こすことになるわけです。
これでは住み替えしたくても、「売るに売れない」「貸すに貸せない」「借り換えもできない」の三重苦です。
実はこの症状は金利3％台の今でも多く起きています。
今後金利が5％を超えたらもっと・・・あまりに恐ろしい話ですね！

だから相談に来られる方に、繰り返しかつ声を大にしてリスク喚起してしまいます。
長期間のローンを組む方はよくよくこの金利上昇の恐ろしさを肝に銘じて欲しいと思います。
確かに目先の金利は、長期固定金利ほど高いのですが、それでも現在3％強です。
「長期固定金利で計算するより、変動金利で計算するほうが返済が楽なんだけど・・・」というあなたは、借入額が多すぎるのではないかと思うのです。
自分の収入で「いくら借りれるか」より「いくら返済できるか」を優先に考えるべきです。
安易に変動金利や短期固定金利を選択せず、もう一度ローンについて検討してみてください。

今日お会いしたお客様には、まだまだ若いし、あと数年頑張って頭金を貯めてから住宅を購入することをおススメしました。今の状態ではとてもリスクが高すぎました。

住宅ローンアドバイザー
木野 芳弘

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